新疆侦探排名编者注最高人民法院推动类案同判，成为提高司法公信力、实现法律统一适用的重要工作内容和手段。近五年来，我国房屋买卖合同纠纷案件激增。尽管受疫情等因素影响，2020年纠纷数量有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的重要案件来源。

在刚刚发布的“十四五”规划中，都市圈建设、城市更新、现代社区建设、城乡融合发展、“住不炒”的总体思路，将为房地产带来新的机遇和发展。行业。同时，新房买卖合同纠纷也将增多。在这种推动类案同判的背景和司法环境下，从房屋买卖合同纠纷中提炼出类案的裁判规则，分析其诉讼策略，预测裁判结果，是律师制定诉讼策略、预测裁判结果的重要手段之一。判断规则摘要。.

在房屋买卖合同纠纷中，涉及“合同效力”的案件有51220件，从2012年的465件增加到2019年的1万余件，增长迅速。今天，我们从同一个房屋买卖合同纠纷类似案件裁判数据库中，整理出5条与合同效力相关的裁判规则，分享给读者。

规则一

规则一：以获取银行贷款为目的订立虚假房屋买卖合同，双方并无真实买卖房屋意图，视为无效。

规则说明：

双方签订虚假房屋买卖合同取得银行贷款的，房屋买卖合同无效。

一是双方签订房屋买卖合同后，出卖人一直持有并保存房屋产权证、过户发票、收据等相关原件，并一直占用和使用待售房屋。但购房者无法合理解释和提供证据证明上述情况，也未能证明支付了银行贷款以外的房款。

其次，意思表示的真实性是民事法律行为应具备的基本条件之一。买卖标的物的双方无真实意图，但相互串通，为取得商业贷款、住房公积金贷款等其他目的而签订虚假买卖合同的，应当视为无效。

第三，为规避国家对房地产行业的监管，房地产开发企业以他人名义与自己签订虚假商品房销售合同，抵押获取银行信贷资金。符合原合同法第五十二条第三项（现民法第一百五十四条）的规定，视为合同无效。

供参考的例子：

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案号：（2011）沪一中民二（民）中字第845号

2.袁嘉、石某某买卖合同纠纷二审民事判决书

案号：（2013）胡二中民二（民）中字第1387号

规则二

规则二：无房屋权属证明签订的房屋买卖合同，视为有效合同。卖方未履行合同约定的交货义务的，应当对买方承担违约责任。

规则说明：

最高人民法院原《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：订立合同时取得标的物的所有权或者处分权的，人民法院不予批准。支持。出卖人未取得标的物的所有权或者处分权的，标的物的所有权不能转让，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求赔偿的，人民法院应予支持。” （现纳入民法典“第311条）

因此，没有房屋所有权证明的房屋买卖合同应被认定为有效合同。出卖人不能履行合同中的交货义务的，应当对买受人承担违约责任，即出卖人是否处分了买卖合同的标的。该权利不影响买卖合同的效力，只影响买卖合同能否履行。

供参考的例子：

1.靳某某与郑某某案

案号：（2010）台文民初字1488号、（2011）浙台民中字193号）

2.王某峰与陈嘉、陈B、王某贤退回原财产纠纷案

案号：（2016）陕02民中226号、（2016）陕02民深29号）

试用结果：

陕西省铜川市中级人民法院再审认为，本案争议焦点在于双方签订的房屋买卖协议是否违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定。 ”：“未依法登记取得产权证书的不动产不得转让。”无效。

首先，该规定是否可以视为原合同法第五十二条（现民法第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条）规定的“强制性规定”。

根据《最高人民法院关于当前情况下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条，强制性规定分为效力性质的强制性规定和《中华人民共和国民事诉讼法》的强制性规定。管理性质。只有违反效力性质的强制性规定而签订的合同才能被视为无效合同。本案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未经依法登记取得产权证书的房地产不得转让”，属于管理性质的强制性规定，不是有效性质的强制性规定。.