审判法庭：中级法庭
案例编号：(2020） Yu 02 Min Final XXX
案件类型：民事
试用日期：2020年8月XX日
案由：商品房预售合同纠纷昆明正规私家侦探
重庆江月公司上诉请求：1.依法撤销原判决，驳回孙胜伟、李娜的诉讼请求或发回重审；2.一、 二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.孙胜伟与李娜的诉讼已超过法定时效。孙胜伟和李娜在2017年1月23日收到房子时，就知道房产证上记载的内面积与实际内面积不符，也就是说，他们应该知道自己的权益受到了侵害。孙胜伟和李娜的一审诉讼时间是2020年4月11日，明显已经过了法定时效；2. 双方签订的商品房销售合同中的定价方式是根据房屋的建筑面积。套内面积及内面积单价不得作为争议解决的依据。首先，重庆江越公司提交的商品房预售许可证和预测报告证明是按照建筑面积销售的。其次，双方签订的认购协议第一条、第二条明确规定，单价按建筑面积计算。重庆江越公司提交的《出资明细表》也证明，价格是按建筑面积计算的。最后，按建筑面积计算价格是当地的交易习惯；重庆江越公司交付的商品房面积与双方签订的合同约定的面积和登记面积相同。首先，双方签订的合同第6条规定，房屋建筑面积和房屋内部面积以有资质的房屋测绘机构实际测量的面积为准。其次，涉案房屋交付时，均由有资质的测绘机构进行测量，建筑面积与房屋内部面积与合同约定的面积不存在差异。而且，被上诉人实际接受了房屋并进行了装修，对房屋面积没有表示异议。最后，房屋产权登记记载的面积也与合同约定一致；4.被上诉人提及的变更实测报告和被替换的房产证不能作为房屋面积的认定依据。首先，《重庆市建筑面积计量实施细则》没有明确规定总建筑面积包括电梯前房。规定强调套房内的建筑面积是业主独立拥有的建筑空间和空间面积的总和，并没有明确排除电梯前房。此外，《最高人民的解释》规范规定的电梯候车厅应为公共场所，非强制性规范；5.被上诉人实际独占使用该区域，也应本着公平原则减轻上诉人的责任；6. 上诉人以电梯前房包含在套房建筑面积内，认定上诉人违约，承担损害赔偿责任，显然是不公平的。
被上诉人辩称
孙胜伟、李娜辩称，上诉人主张诉讼时效自收到房屋之日起计算不当，涉及房屋的《重庆市房产面积测量报告（变更实测）》。案子是2018年10月15日才算的，所以他们立案了。本案诉讼不超过诉讼时效。双方已签订购房合同，以套房建筑面积和套房建筑面积单价为标准处理面积差异。虽然万州区测绘所原先测绘的套房内面积与房屋买卖合同中的约定是一致的。然而，在人们 法院作出行政判决，房屋登记管理部门根据万州区测绘局变更测绘结果作出变更。涉案电梯候车厅设有消防设施、水井、电井等公共设施。而且还设置了应急通道，不能单独使用。涉案房屋的业主之一谭虎因使用该部分被行政处罚。涉案电梯候车厅设有消防设施、水井、电井等公共设施。而且还设置了应急通道，不能单独使用。涉案房屋的业主之一谭虎因使用该部分被行政处罚。涉案电梯候车厅设有消防设施、水井、电井等公共设施。而且还设置了应急通道，不能单独使用。涉案房屋的业主之一谭虎因使用该部分被行政处罚。
一审原告称昆明正规私家侦探
孙胜伟、李娜向一审法院提起诉讼：1.责令重庆江月公司向孙胜伟、李娜退还购买价17099.96元及利息（利息将从 2016 年 2 月 4 日起为 1709）。@9.96元为基数，按中国人民银行2020年4月11日前同期同贷款利率标准计算）；2.责令重庆江月公司将收购价6300的双倍返还给孙胜伟和李娜4.47元；3. 本案诉讼费用由重庆江悦公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年2月4日，孙胜伟、李娜（乙方，买方）与重庆江悦公司（甲方，卖方）签订了《重庆商品房销售合同》，该合同主要是同意乙方购买甲方开发的物业。重庆市万州区北滨大道三段400号X栋，建筑面积110.91平方米，其中，套房建筑面积93.94平方米，共享部分和共享房屋共享建筑面积16.97平方米，总成交金额569999元，建筑面积单价5139.29元/平方米，建筑面积单价6067.69元/平方米。在签订本合同时，支付179999元，余款由银行抵押支付。合同第六条规定：“房屋交付时，房屋建筑面积和房屋内部面积以具有资质的房屋测绘机构实际测量的面积为准。房屋内部建筑面积的单价为视为面积差法，按以下约定处理： 1. 房屋集内建筑面积与产权登记集内建筑面积误差比的绝对值在合同中3%（含3%），根据实际结算，多退少补。2. 合同规定，房屋总建筑面积与房产登记套房建筑面积之差超过绝对值3%的，乙方有权退房。乙方有权退房。甲方应自乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方支付的房价及利息（按同期银行贷款利率计算）退还乙方。如乙方不退房，房产登记套内的建筑面积应大于合同约定的套内建筑面积，房价误差率小于3%的部分绝对值的（含3%）由乙方补足，误差率超过绝对值3%的房价由甲方承担，产权归乙方所有；物业登记包当内部建筑面积小于合同建筑面积时，误差率绝对值在3%以内（含3%），部分房价和利息（按银行贷款利息计算）同期率）由甲方返还乙方，误差超过绝对值。房价的3%由甲方给乙方加倍。 面积误差率=（合同约定的房产登记中的建筑面积）/合同中约定的建筑面积× 100%。合同还涉及其他方面 进行了预约。